昨晚（3月2日），头条君在吃晚饭的时候，刷抖音刷到了一则消息。

有抖音号主说，楼盘将迎重大调整，外墙面层均计入建筑面积，公摊面积也会相应增加。

要知道，住建部的《民用建筑通用规范》，可是要严格执行的，没有商量可言。

(相关资料图)

因此，这条信息“杀伤力”十足。

这就让头条君来了兴趣，不禁思考，这和公摊面积真的有关吗？网上的舆论到底怎样？

于是头条君仔细地琢磨后发现，如果是真的，那对某些方面的影响， 确实挺大。

话不多说，看下文。

外墙面层计入建筑面积？专业人士：淡定点

3月1日，国家住建部开始正式实施新的《民用建筑通用规范》。

在发布公告的内文中，住建部还特地强调，现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。

▲图源住建部

为啥头条君要强调这个呢？

因为和旧规相比， 新规中的一条关于建筑面积的条文用词变动 ，引发了不小争议：

“3.1.1 建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处 外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算 。”

在旧规中，这一条文的用词只是 “外墙结构外围水平面积” 。

▲图源住建部

争议点在哪呢？

就是在于这个 外围护结构外表面所围空间 。

在消防资源网版的新规文件上，内容增加了各条规定的“条文说明”内容。

该内容对“外围护结构”等进行了解释，也就是说，建筑外墙的设计完成面就是面积的计算线。

▲图源消防资源网版《民用建筑通用规范 GB55031-2022》

而旧规的条文说明中， 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。

而保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算的。其 不包含抹灰层、防潮层、保护层(墙)的厚度。

另外，此前的 旧规中，装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等，均不计入建筑面积。

但 在新规中，这一条已不见踪影。

▲旧规，图源住建部

▲新规，图源住建部

对此， 网络上出现了不少解读和宣传。

即户型的外墙面层， 包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等，统统要全数计入建筑面积。

对于购房者来说，这就意味着 公摊面积增加了。

▲各种新闻和视频，图源朋友圈/抖音

不过， 该“条文说明”是源自消防资源网的新规版本文件， 而头条君的新规版本文件是在住建部下载的。

住建部下载的PDF文档中并没有各条的“条文说明”部分。

头条君对这些解读也 产生了疑问。

随后，头条君也找到了几位房地产建筑专业相关的人士咨询了情况，发现 在专业人士中也有观点分歧。

有专业人士说， 这个新规是建筑规范，不是房产测绘规范，房产证上的建筑面积是按照房产测绘来进行的。

而目前南宁的房产测绘规范，还是原细则执行，没有变化。

也就是说， 这个根本没有增加买房的建筑面积，不会增加购房成本。

还有另外的专业人士称， 建筑面积的增加，或许不影响套内面积的测绘，但会对公摊产生影响。

毕竟建筑面积实打实地增加了。

至于结果如何，头条君觉得，这 还需要住建部或有关部门出面来解读 才行。

广大网友也切不可轻信网络的各种舆论，万一是假的呢？

新规对谁的影响最大？

话又说回来，民用建筑规范对谁的影响最大？

询问的专业人士们口径基本都一致，那就是 对于房地产开发和设计院影响最大。

目前的建筑外墙设计一般分两类， 即真石漆体系、幕墙体系。

由于头条君不是专业人士，在这里，头条君 引用了搜建筑住宅产业研究院院长郑新洪先生的解析。

该院长以某小区，原建筑面积为504.92㎡的18层住宅为例。

真石漆体系厚度一般在18-20mm左右。

▲图源图图规范

执行新规后，该住宅的建筑面积算法，每层会增加2.85㎡，每栋增加51.3㎡。

如果该小区建筑面积有10万㎡，那新规下，建筑面积的计算大约会增加500~600㎡，看似影响不大。

▲图源图图规范

如果是幕墙体系的住宅，那新规的影响就要大得多了。

幕墙体系做法，厚度一般会考虑200mm，这样体系比较完整。

▲图源图图规范

同样以上述住宅楼为例，那么每层增加的建筑面积将达到14.26㎡，每栋增加256.68㎡。

以10万㎡小区来说，增加的建筑面积计算会达到3000㎡左右。

▲图源图图规范

这样的变化，对于开发与设计来说，难度都有不小的提升。

尤其是高端住宅，在选择外墙面时，可能会更为慎重。

例如可能会用仿石贴片等，来替换石材干挂、干挂铝板等产品，以减少厚度以及建筑面积，节约成本。

有甚者， 也可能直接放弃幕墙设计，直接采用真石漆涂料，或者催生出另类的新颖产品。

那么， 对于购房者到底有没有影响？

其实还是有的 ，只是不在房产证的测绘面积上。

例如，如果楼盘为节省面积，幕墙变成真石漆，购房者在市面上能选的幕墙住宅会相应减少。

另外，建筑面积的增加，或许会与开发商将成本都放在销售里填回，也就是说单价可能会增加。

奔着高端去，结果只能买真石漆的外立面，而不是幕墙的，逼格降低了不说，单价还可能上涨等等。

当然， 这只是头条君的推测，具体还是交由市场来印证吧。

网友：到底和公摊有没关系？！

不少市民在了解到这个消息后，着实有点懵圈，脑袋里“十万个为什么”。

“外墙面层均计入建筑面积”是什么意思？到底是不是增加公摊面积？

如果增加了，是不是室内面积就减少了？减多少？这是不是变相地涨价了？

也还有网友表示，此前一直强烈要求取消公摊面积，苦等了很多年。

现在倒好，一个市民没看懂的新规出来，没提取消公摊就算了，还有可能是在增加公摊面积，压力山大。

▲图源黄峰淘房

也有不少网友纷纷调侃，干脆从小区围墙开始算面积得了，或者从国境线算起，这样显得爱国。

▲图源家在庐州

当然，还有的网友更有认为，这面积一增加，物业又可以找理由多收费了。

▲图源家在庐州

对于网友的躁动，其实头条君还是表示理解的。

毕竟公摊这个事情困扰了广大购房者多年，也不讲清楚新规是否和公摊面积有关。

这也就不难理解为何大众都往“增加公摊面积”上去想了。

在这方面，头条君建议有关部门还是对此进行解读一下，或者出台通俗易懂的相关规范文件。

这样市民们也能很好的解读，了解想了解的东西。

毕竟， 瞎猜对谁都不好，瞎解读也会有不好的影响，对谁都没好处。

至于新规究竟对广大购房者产生怎样的影响，交由时间来解答吧。

未来或有一场产品设计的变革

这个新规，在头条君看来， 对未来或许会是一场产品设计的“革命”。

因为该文件可不止提到了上述讨论的那一点。

例如新规中提到，阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。

当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

而旧规则是以主体结构为基础，来进行相关确定。

也就是说， 新规后，阳台面积无需受结构确定，需看“阳台封闭”的状态来确定。

阳台不封闭算一半，阳台只要是封闭的就算全面积，与剪力墙的布置无关。

▲图源住建部

这一规范对住宅阳台设计影响较大， 未来开敞式阳台或将大量出现。

另外，旧规规定结构层高在2.20m以下的，按1/2面积计算。

新规则是结构层高或斜面结构板顶高度在2.20m以下不计算建筑面积。

这 会促进未来户型的创新。

此外就是上述头条君提到的外墙面层，可以预见， “薄型化”建筑外墙材料，未来或将会大受关注与欢迎。

【说在最后】

总之，建筑不可能一成不变，每一个细微的调整，都会引起产品的更新。

而新规未来会促成哪些影响，还是交由时间去解答。

至于其他相应的规定是否会衔接，头条君觉得还得看新规造成的市场影响。

至于公摊面积，大家也别再纠结了，最关键还得看测绘的规定。

简单点说就是，和市民现在的关系不大，洗洗睡吧。